• Die Freiraumplanung ist ein eigenständiger Bereich der Stadtplanung, der die Entwicklung und Gestaltung der Stadt aus der Perspektive der nichtbaulichen Nutzung des Bodens betrachtet.
• Der nicht bebaute Bereich einer Stadt - der Freiraum - dient vielfältigen Nutzungen, wie z. B. der Land- und Forstwirtschaft, der Gewinnung von Trinkwasser, der Gewinnung von Bodenschätzen, der Deponierung von Stoffen, der Freizeitgestaltung und Erholung sowie dem Natur- und Landschaftsschutz, dem Schutz vor Hochwasser und der Klimaregulierung.
• Die Freiraumplanung befasst sich mit dem Erhalt, der Entwicklung und Gestaltung von Bereichen für die landschaftsbezogene Erholung, zum Beispiel der Entwicklung und Planung von Wander-, Rad- und Reitwegen.

• Im Innenbereich sorgt die Freiraumplanung zum Beispiel für die Bereitstellung von öffentlichen Grünflächen und Parkanlagen, Bolz- und Kinderspielflächen sowie Kleingartenanlagen und Grabeländern wie auch Friedhöfen.
• Sie widmet sich der Gestaltung von öffentlichen Straßenräumen und Platzflächen. Im Rahmen von Programmen des Stadtumbaus und der Städtebauförderung gelangen auch private Freiräume wie Innenhöfe oder auch Fassaden- und Dachbegrünung in das Blickfeld der Freiraumplanung.
• Im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans wurden für die fünf Bezirke der Stadt Hagen Stadtbezirkskonzepte entwickelt, die auch den Bereich Freizeit und Erholung berücksichtigen.

• Dem Städtebau und der Raumordnung stehen für den Bereich der Freiraumplanung das rechtliche Instrumentarium der Landschaftsplanung zur Seite.
• Auf kommunaler Ebene ist dies der Landschaftsplan auf der Maßstabsebene des Flächennutzungsplanes (FNP).
• Der Landschaftsplan legt die Ziele und Maßnahmen für den Naturschutz und die Landschaftspflege für den sogennanten Außenbereich der Gemeinde fest.
• Der Landschaftsplan wird bei der Stadt Hagen von der Unteren Landschaftsbehörde aufgestellt.
• Für den Innenbereich trifft der Grünordnungsplan (GOP) landschaftsplanerische Aussagen im Rahmen der Bebauungspläne.

• Die städtebauliche Planung steht jeden Tag vor neuen Herausforderungen - „Wir werden immer weniger, älter und bunter“ - und muss dementsprechend auf Änderungsprozesse mit Planungen reagieren.
• Das Nebeneinander von Wachstum, Stagnation und Schrumpfung bei der Bevölkerungsentwicklung und die Anforderungen der immer älter und bunter werdenden Gesellschaft erfordern neue Planungskonzepte und Umsetzungsstrategien.
• Das Fachgebiet Stadtplanung erarbeitet strategische Entwicklungskonzepte und städtebauliche Rahmenplanungen. Und setzt einen ersten Grundstein für Planungen auf der Ebene der Stadterneuerung, indem Bedarfe für den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln in den Stadtteilen identifiziert werden.
• Die Stadtplanung wirkt bei der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes mit, führt stadtteilbezogene Standortuntersuchungen durch und bereitet Bebauungsplanentwürfe aus Sicht der Stadtentwicklung und Stadtplanung vor.
• Gesamtstädtische Handlungskonzepte wie z.B. das ISEK und das Handlungskonzept Wohnen werden auf die Maßstabsebene der Stadtteile heruntergebrochen.

Städtebauliche Rahmenpläne und Entwicklungspläne stellen die Entwicklungspotenziale und zukünftigen Nutzungsperspektiven für einen Stadtteil / ein Stadtquartier dar. Planungsinhalte und Darstellungen sind nicht vorgegeben, so dass inhaltliche Freiräume dazu genutzt werden können, um unterschiedliche Ziele und Problemdarstellungen prägnant zu formulieren. Die städtebaulichen Rahmenpläne und Entwicklungspläne sind in ihren Aussagen zwischen dem Flächennutzungs- und Bebauungsplan einzuordnen. Rahmen- und Entwicklungspläne dienen vor allem zur Diskussion der Entwicklungsziele und der Meinungsbildung in der Öffentlichkeit. Neben der Vorbereitung der Bebauungspläne werden Rahmenpläne/Entwicklungspläne auch für die Vorbereitung der Sanierung nach dem besonderem Städtebaurecht eingesetzt.

Die Rahmenplanung erarbeitet auf Stadtteilebene die Planungsziele und Planinhalte für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes der Stadt Hagen,

• konkretisiert wiederum die im Flächennutzungsplan (FNP) dargestellten Entwicklungsziele der Stadt Hagen auf der Stadtteilebene.
• vermittelt zwischen vorbereitender Bauleitplanung (FNP) und verbindlicher Bauleitplanung (Bebauungsplan).
• berücksichtigt gesamtstädtische, fachliche und bezirksbezogene Aspekte sowie die besonderen Probleme des Stadtteils.
• ist sowohl eine analytische als auch eine konzeptionelle Planung, die auf Bestandserhebungen beruhend ein oder mehrere Entwicklungsszenarien entwirft.
• enthält in der Regel mindestens ein Nutzungskonzept und kann Erschließungskonzepte, Verkehrskonzepte, Gestaltungskonzepte u.v.m. enthalten.
• ist eine informelle Planung, die nicht an Rechtsnormen gebunden ist.
• enthält keine für den Bürger rechtsverbindlichen Festsetzungen.
• legt den Rahmen für das künftige Handeln der Verwaltung fest, ohne die bindende Wirkung des Flächennutzungsplanes,.
• kann begleitend in Partizipationsprozessen eingesetzt werden, wo es um räumliche bzw. städtebauliche Entwicklungen auf Stadtteilebene geht und eine Identifikation seitens des Bürgers mit dem Wohnquartier als Potenzial genutzt und gefördert werden kann.

Rahmenpläne bzw. Entwicklungspläne müssen vom Rat der Stadt Hagen und/oder vom Ausschuss für Stadt-, Beschäftigungs- und Wirtschaftsentwicklung beschlossen werden, um eine Wirkung zu erlangen.

• Der Stadtbezirk Mitte ist mit rund 80.000 Einwohner*innen und sieben Stadtteilen der größte Bezirk Hagens.
• Die kompakte Stadtmitte bildet das regional bedeutende Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum und ist mit seinem Kunst- und Kulturstandort überregional bekannt.
• Die Nutzungsvielfalt wird im Kernbereich durch das innerstädtische Wohnen belebt und geprägt.
• Mit Wehringhausen und Altenhagen verfügt der Bezirk über dicht bebaute, teils gründerzeitlich geprägte Stadtteile.
• Die östlich des Stadtzentrums gelegenen Stadtteile Emst und Eppenhausen präsentieren sich mit großzügigen Grünflächen und einer aufgelockerten Wohnbebauung.

Stadtteile im Stadtbezirk Mitte

• Altenhagen
• Emst
• Eppenhausen
• Fleyerviertel
• Kuhlerkamp
• Remberg
• Wehringhausen
• Mitte-Zentrum
• Eckesey

• Im Stadtbezirk Nord leben rund 38.000 Menschen in dichter besiedelten Stadtteilen, wie zum Beispiel Boelerheide oder in ländlich geprägten Gebieten wie Garenfeld.
• Durch die Lage unmittelbar an der Ruhr bietet der Bezirk attraktive wasserbezogene Freizeitmöglichkeiten sowie Naherholung am Harkort- und Hengsteysee.
• Außerdem ist das Wasserschloss Werdringen mit dem Museum für Ur- und Frühgeschichte ein bedeutender Kulturstandort.
• Das Zentrum des Stadtteils Boele beheimatet Einzelhandelsgeschäfte und Dienstleistungen.

Stadtteile im Stadtbezirk Nord

• Boele-Zentrum
• Boelerheide
• Fley
• Helfe
• Garenfeld
• Kabel
• Bathey
• Vorhalle

• Der Stadtbezirk Haspe erstreckt sich über das Tal der Ennepe sowie die nördlich und südlich angrenzenden Höhenlagen und bietet etwa 31.000 Bürger*innen ein Zuhause.
• Haspe besticht durch einen großen Waldanteil mit dem 3-Türme-Weg sowie der Hasper Talsperre.
• Bei gutem Wetter ist zudem das Freibad Hestert eine beliebte Anlaufstelle.
• Der Bezirkskern bildet das Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum.

Stadtteile im Stadtbezirk Haspe

• Geweke
• Tücking
• Haspe-Zentrum
• Haspe-Süd
• Spielbrink
• Westerbauer

• Der Stadtbezirk Hohenlimburg ist beheimatet im Osten der Stadt Hagen und grenzt an die benachbarte Stadt Iserlohn.
• Er umfasst neben allen Ortsteilen Hohenlimburgs auch die Stadtteile Berchum, Tiefendorf, Halden und Holthausen.
• Prägend für den Stadtteil ist die durch Hohenlimburg fließende Lenne, an deren Uferzonen sich einige großflächige Gewerbegebiete wiederfinden.
• Rund 29.000 Einwohner*innen leben in Hohenlimburg in verschiedenen größeren Siedlungsbereichen sowie in kleineren Ortsverbünden in den von Wald umrahmten Seitentälern der Lenne.
• In den letzten Jahrzehnten hat der Stadtteil einschneidende Funktionsverluste erfahren, welche zu einem deutlichen Attraktivitätsverlust geführt haben.
• Mit dem historischen Innenstadtkern am Fluss und den touristischen Möglichkeiten wie dem Schloss Hohenlimburg als auch durch die ausgeprägten Naturräume an der Lenne und auf den Höhen hat Hohenlimburg reichlich Potential, sich wieder positiv zu entwickeln.

Stadtteile im Stadtbezirk Hohenlimburg

• Berchum
• Elsey
• Halden
• Herbeck
• Henkhausen
• Reh
• Hohenlimburg-Zentrum
• Wesselbach
• Holthausen
• Oege
• Nahmer

• Eilpe/Dahl ist der südlichste der Hagener Stadtbezirke.
• Er besteht neben den Ortsteilen Eilpe und Dahl aus vielen weiteren Ortschaften, wie Rummenohl, Priorei, Selbecke oder Ambrock.
• Ausgehend vom zentrumsnahen Stadtquartier Eilpe erstreckt sich der Bezirk in kleinteiligen Siedlungs- und Gewerbeeinheiten entlang der Volme und der parallel verlaufenden B 54 bis zur Ortsgrenze Lüdenscheid/Schalksmühle.
• Er weist mit seinen ca. 17.000 Einwohner*innen die geringste Bevölkerungsdichte in Hagen auf.
• Eine überalterte Bausubstanz und eine separierende Verkehrsstruktur schmälern die Qualität des Stadtteils an vielen Stellen.
• Hingegen steigert er seinen Charme durch die in weiten Teilen dörflichen Ortsstrukturen im Tal der Volme, welches von intensiv bewaldeten Höhenzügen umrahmt wird.

Stadtteile im Stadtbezirk Eilpe/Dahl

• Dahl
• Delstern
• Eilpe
• Selbecke
• Priorei
• Rummenohl

• Das sogenannte Besondere Städtebaurecht im Baugesetzbuch (BauGB) regelt die Möglichkeiten für Gemeinden, zur Behebung von städtebaulichen Missständen städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen durchzuführen.
• Dadurch soll erreicht werden, die Lebensqualität in Quartieren zu sichern, zu verbessern und umzugestalten.
• Allgemein handelt es sich bei einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme um ein sachlich, räumlich und zeitlich begrenztes Recht im besonderen Städtebaurecht des BauGB.

Wann darf eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme angewendet werden?

• Eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme darf nur angewendet werden, wenn in einem Gebiet erhebliche (städte-)bauliche oder funktionale Mängel und Missstände vorliegen.
• Diese müssen zuvor durch sogenannte vorbereitende Untersuchungen nachgewiesen werden. Weiterhin muss die Sanierung dem Wohl der Allgemeinheit dienen und in einem überschaubaren Zeitraum (in der Regel 10 bis maximal 15 Jahre) umgesetzt werden.
• Bei Bedarf kann durch einen Ratsbeschluss die Maßnahme verlängert werden.

Wie läuft eine Sanierungsmaßnahme ab?

• Im Zuge der Sanierungsmaßnahme wird in den Grundbüchern nach Bekanntmachung für die Sanierungsdauer ein Sanierungsvermerk hinterlassen.
• Zugleich erhält die Gemeinde gemäß § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB ein allgemeines Vorkaufsrecht.
• Im Vergleich zum vereinfachten Verfahren werden beispielsweise im Regelverfahren Bodenneuordnungen durchgeführt oder die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen.
• Dazu gibt es eine Vielzahl von genehmigungspflichtigen Vorhaben, die bei förmlicher Festsetzung des Sanierungsgebietes beachtet werden müssen (§ 144 BauGB).
• Dazu gehören auch die Genehmigungen bei Änderungen von Baulasten, von Grundstücksveräußerungen oder von befristeten Mietverträgen, die länger als ein Jahr dauern.
• Weiterhin können seitens der Gemeinde gegenüber den Eigentümer*innen sogenannte Ausgleichbeträge erhoben werden. Für weitere Informationen, auch zu möglichen steuerlichen Vorteilen, hierzu wird auf §§ 154 ff. im BauGB verwiesen.

Was sind vorbereitende Untersuchungen?

• Die sog. vorbereitenden Untersuchungen (VU) sind notwendig, um überhaupt eine „städtebaulichen Sanierungsmaßnahme“ durchzuführen zu können.
• In den VU soll überprüft werden, ob städtebauliche Missstände vorliegen und der Einsatz einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme notwendig ist.
• Als städtebauliche Missstände werden im BauGB Funktions- und Substanzschwächen verstanden:
  • Funktionsschwächen: keine Erfüllung der aktuellen oder zukünftigen Funktionen des Gebietes in bspw. Wohnen, Versorgung oder Gewerbe
  • Substanzschwächen: Gebäude inkl. Umfeld, deren Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht (mehr) entsprechen

Feststellung städtebaulicher Missstände

• Die Kommunen, die den Einsatz einer Sanierungsmaßnahme in Betracht ziehen, müssen in einem sogenannten Sanierungsverdachtgebiet städtebauliche Missstände feststellen.
• Zu Beginn steht hierbei der Beschluss der VU inklusive des benannten Gebietes, der durch den Rat zu treffen ist.
• In diesem Beschluss hat die Gemeinde bereits aufgrund von unter anderem Voruntersuchungen oder bestehenden Planwerken Probleme identifiziert und anhand von Handlungsbedarfen vorläufige Zielsetzungen in dem Sanierungsverdachtgebiet entwickelt.
• Im Anschluss daran wird eine grundlegende Bestandsaufnahme bzw. Analyse des Untersuchungs- bzw. VU-Gebietes vorgenommen, indem beispielsweise aktuelle Sozialdaten sowie bestehende Konzepte und Pläne analysiert werden, genauso wie die Gebäude und Grundstücke an sich.
• Zeitgleich mit den Analysen werden alle möglichen Betroffenen einer Sanierungsmaßnahme in den Prozess eingebunden, was auch gemäß § 137 („Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen“) und § 138 („Auskunftspflicht“) von der Gesetzgebung vorgeschrieben ist.
• Alle Eigentümer*innen von Immobilien bekommen Fragen zu u. a. dem Alter ihrer Gebäude, der Vermietungsquote und ihrer Lebensumstände im persönlichen und wirtschaftlichen Sinne gestellt.
• Ebenso werden alle Mieter*innen, Pächter*innen oder sonstige Berechtigte / Beauftragte eingebunden, um von ihnen grundlegende Informationen zu erhalten, die alle insgesamt nicht personalisiert und nur zum Zweck der Sanierung erhoben werden.
• Auch sogenannteTräger*innen öffentlicher Belange (TöB) sind aufgerufen, gemäß § 139 Stellungnahmen abzugeben und das Verfahren zu unterstützen.

Erstellung einer Sanierungssatzung

• Im Rahmen der VU werden unter Betrachtung der Rahmenbedingungen sowie der Mitteilungen der Betroffenen das Sanierungsgebiet, ein Sanierungsrahmenplan mit öffentlichen und privaten Projekten und Maßnahmen sowie Sanierungsziele festgelegt, die in einer Sanierungssatzung münden.
• Darin wird auch festgelegt, ob es zu einem regulären oder vereinfachten Sanierungsverfahren kommt.
• Hierfür werden die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander abgewogen und zeitgleich geprüft, welche gegebenenfalls negativen Auswirkungen für die Betroffenen entstehen können.
• Das geschieht allerdings nur, wenn die Ergebnisse der VU zeigen, dass eine Sanierungsmaßnahme begründet werden kann.
• Das Sanierungsgebiet in der Satzung kann in der Größe dem VU-Gebiet entsprechen, aber für die Sanierung sowohl verkleinert als auch vergrößert werden.
• Die Sanierungsatzung legt als Resultat der VU fest, ob die Sanierung im umfassenden Regelverfahren oder in einem vereinfachten Verfahren durchgeführt wird.
• Die Sanierungssatzung wird durch den Rat beschlossen und ortüblich im Amtsblatt bekannt gemacht, sodass sie dadurch ihre Rechtskraft erlangt
• Die dazugehörige Abschlussbericht wird veröffentlicht und dient als Leitfaden für das weitere Verfahren.
• Damit sind die VU abgeschlossen und die städtebauliche Sanierungsmaßnahme startet.

Wie ist der aktuelle Stand in Hagen?

Am 15.02.2024 hat der Rat der Stadt Hagen mit der Drucksache 0075/2024 beschlossen, die vorbereitende Untersuchungen für das „Quartier am Hauptbahnhof (Eastside) und angrenzende Bereiche einzuleiten. Die Verwaltung hat in der Vorlage ihre Gründe dargestellt, warum die VU notwendig ist.

Vorlage zur Einleitung Drucksache 0075/2024 PDF (123,9 kB)

Gebietsabgrenzung der VU PDF (1,1 MB)

Auflistung der Flurstücke innerhalb der VU PDF (120,8 kB)

• Derzeit bereitet der FB 61 eine Ausschreibung vor, um gemeinsam mit einem auf Sanierung spezialisierten Büro die VU durchzuführen. Die Untersuchungen werden eine Dauer von ungefähr zwölf Monaten haben.
• Zeitgleich wird aktuell vom Planungsbüro „urbanista“ eine städtebauliche Zielkonzeption für einen Teilbereich des VU-Gebietes im Auftrag der Verwaltung erarbeitet. Diese Konzeption wird während der Ausschreibung vom Rat der Stadt Hagen beschlossen, sodass hier eine gemeinsame Richtung von Politik und Verwaltung für die VU vorhanden ist.
• Das Ergebnis der Konzeption wird auf dieser Seite und im Ratsinformationssystem öffentlich bereitgestellt und ist für alle Interessierten einsehbar.

Über die weiteren Schritte wird die Verwaltung öffentlichkeitswirksam informieren, zeitgleich steht die Verwaltung selbstverständlich für Fragen zur Verfügung.