Er beschreibt die angestrebte städtebauliche Entwicklung für das gesamte Stadtgebiet in ihren Grundzügen. Dazu gehören unter anderem:

• Wohnbauflächen
• Gewerbe- und Industrieflächen
• Grün- und Freiräume
• Verkehrsflächen
• landwirtschaftliche Nutzungen

Der Flächennutzungsplan schafft jedoch noch kein unmittelbares Baurecht für einzelne Grundstücke, sondern dient als planerische Grundlage für die nachfolgende, verbindliche Planung.

Weitere Informationen zum Flächennutzungsplan erhalten Sie hier.

Während der Flächennutzungsplan die beabsichtigte Nutzung der Flächen nur in ihren Grundzügen darstellt, legen Bebauungspläne verbindlich fest, wie einzelne Gebiete konkret genutzt werden dürfen. Sie bilden damit die rechtliche Basis für Maßnahmen wie den Bau von Straßen, die Bebauung und Erschließung von Grundstücken sowie die Anlage von Grünflächen oder Spielplätzen.

Die Festsetzungen der Bebauungspläne gelten gleichermaßen für alle Beteiligten – für Bürgerinnen und Bürger ebenso wie für Investoren und Behörden.

Die Aufstellung eines Bebauungsplans kann aus verschiedenen städtebaulichen Gründen erforderlich sein. Dazu zählen insbesondere die Entwicklung neuer Wohn- und Gewerbegebiete, die Schließung von Baulücken, die Nachverdichtung bestehender Siedlungsbereiche sowie die Umnutzung ehemals gewerblich oder industriell genutzter Flächen (Flächenkonversion). Darüber hinaus dient er der Steuerung von Nutzungsänderungen, der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, der Anpassung und Neuordnung von Verkehrs- und Erschließungsanlagen sowie dem Erhalt von Grün- und Freiflächen. Auch Belange des Umwelt-, Klima- und Immissionsschutzes werden berücksichtigt.

Bei der Planung fließen zahlreiche Aspekte ein, darunter die bestehende Bebauung und Infrastruktur, landschaftliche und topografische Gegebenheiten sowie soziale und wirtschaftliche Entwicklungen.

Ein Bebauungsplan besteht nicht nur aus der Planzeichnung selbst, sondern wird durch eine Begründung sowie gegebenenfalls weitere Unterlagen, wie Fachgutachten, ergänzt. Die Aufstellung, Änderung oder Aufhebung erfolgt in gesetzlich geregelten Verfahren, die auch Beteiligungsmöglichkeiten für Bürgerinnen und Bürger, Behörden und weitere Träger öffentlicher Belange vorsehen.

Es existieren unterschiedliche Arten von Bebauungsplänen, die im nachfolgenden Abschnitt erläutert werden.

Die einzelnen Schritte eines Bebauungsplanverfahrens können Sie weiter unten anhand des Beispiels "Im langen Lohe" nachvollziehen.

Der qualifizierte Bebauungsplan ist die umfassendste Form des Bebauungsplans. Er liegt vor, wenn ein Plan die zentralen Festsetzungen für die bauliche Nutzung eines Gebietes vollständig regelt. Dazu gehören insbesondere:

• die Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet)
• das Maß der baulichen Nutzung (z. B. Gebäudehöhe oder Geschossflächenzahl)
• die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen und Baulinien)
• die örtlichen Verkehrsflächen

Sind diese Festsetzungen enthalten, richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben ausschließlich nach den Vorgaben des Bebauungsplans. Andere Regelungen, wie etwa § 34 BauGB (Einfügung in die Umgebung), treten dann in den Hintergrund.

Was zeichnet den qualifizierten Bebauungsplan aus?

Er schafft klare und verbindliche Rahmenbedingungen für die bauliche Entwicklung eines Gebietes und bietet damit sowohl Planungssicherheit für Bauherren als auch Steuerungsmöglichkeiten für die Stadtentwicklung.

Typische Inhalte sind unter anderem:

• konkrete Vorgaben zu Bauweise, Gebäudehöhen und Geschossigkeit
• Festsetzungen zu Abständen, Baugrenzen und Baulinien
• Regelungen zur Erschließung und zu Verkehrsflächen
• Festsetzungen zu Grünflächen, Ausgleichsmaßnahmen und Umweltschutz

Qualifizierte Bebauungspläne kommen insbesondere bei der Entwicklung neuer Baugebiete oder bei umfassenden städtebaulichen Neuordnungen zum Einsatz. Sie bilden die rechtssichere Grundlage für die Beurteilung von Bauanträgen und die Umsetzung konkreter Vorhaben.

Als Beispiel für einen qualifizierten Bebauungsplan können Sie sich den Bebauungsplan „Im langen Lohe“ unter Ablauf eines Bebauungsplanverfahrens anschauen.

Ein einfacher Bebauungsplan liegt vor, wenn ein Plan nicht alle für einen qualifizierten Bebauungsplan erforderlichen Festsetzungen enthält. Er trifft also nur ausgewählte Regelungen zur Nutzung eines Gebietes und ergänzt damit die Beurteilung nach § 34 BauGB (Innenbereich).

Was zeichnet einfache Bebauungspläne aus?

Einfache Bebauungspläne beschränken sich auf einzelne Festsetzungen und lassen andere bewusst offen. Für nicht geregelte Aspekte gelten die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften weiter und die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich ergänzend nach §§ 34 (Innenbereich) oder 35 (Außenbereich) BauGB.

Typische Inhalte einfacher Bebauungspläne sind zum Beispiel:

• Festlegung der Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohnbaufläche oder Gewerbe)
• Ausschluss oder Steuerung bestimmter Nutzungen (z. B. Einzelhandel, Vergnügungsstätten)
• Sicherung von Grünflächen oder Freiräumen
• Regelungen zur Nachverdichtung oder zur Erhaltung bestimmter Gebietsstrukturen

Einfache Bebauungspläne werden häufig eingesetzt, um gezielt einzelne städtebauliche Ziele zu sichern oder Entwicklungen zu steuern, ohne eine vollständige Neuplanung für ein Gebiet vorzunehmen.

Der Durchführungsplan ist eine historische Form der verbindlichen Bauleitplanung, die insbesondere auf Grundlage des Aufbaugesetzes NRW nach dem Zweiten Weltkrieg angewendet wurde. Er diente der geordneten städtebaulichen Entwicklung im Zuge des Wiederaufbaus. Inhaltlich entspricht der Durchführungsplan meist dem heutigen qualifizierten Bebauungsplan. Er kann Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, zu überbaubaren Grundstücksflächen sowie zu Verkehrsflächen (Bau- und Straßenfluchtlinien) enthalten.

Durchführungspläne entfalten heute eine unmittelbare Rechtswirkung, sie gelten als Bebauungspläne fort.

Fluchtlinienpläne sind die ältesten Vorläufer der heutigen Bebauungspläne in Nordrhein-Westfalen. Da sie nur Straßen- und Baufluchtlinien festsetzen (vergleichbar mit Verkehrsflächen und Baugrenzen), handelt sich um einfache Bebauungspläne. Für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens im baulichen Innenbereich wird der § 34 BauGB herangezogen, d.h., das Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eine besondere Form des Bebauungsplans. Er wird eingesetzt, wenn für ein konkretes Bauprojekt – zum Beispiel ein Wohnquartier oder ein Gewerbevorhaben – bereits ein Investor (Vorhabenträger) feststeht. Im Unterschied zu „klassischen“ Bebauungsplänen, die allgemein die bauliche Entwicklung eines Gebiets regeln, wird hier ein konkret geplantes Vorhaben planungsrechtlich ermöglicht.

Die Besonderheit liegt in der engen Zusammenarbeit zwischen Stadt und Vorhabenträger:

• Der Vorhabenträger entwickelt ein konkretes Projekt und stimmt dieses mit der Stadt ab.
• Grundlage ist ein sogenannter Vorhaben- und Erschließungsplan, der das Bauvorhaben detailliert beschreibt.
• In einem Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger, das Projekt innerhalb einer bestimmten Frist umzusetzen und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu übernehmen.

Dadurch sind die Festsetzungen meist deutlich konkreter und projektbezogener als bei einem herkömmlichen Bebauungsplan. Gleichzeitig bleibt die Planungshoheit bei der Stadt.

Die rechtliche Grundlage bildet § 12 des Baugesetzbuches (BauGB). Dort ist geregelt, dass die Gemeinde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen kann, wenn ein Vorhabenträger bereit und in der Lage ist, das abgestimmte Projekt einschließlich der Erschließung umzusetzen und sich hierzu vertraglich verpflichtet.

Kommt der Vorhabenträger seinen Verpflichtungen aus dem Durchführungsvertrag nicht nach, hat dies in der Regel klare Konsequenzen:

• Vereinbarte Fristen und Leistungen können vertraglich eingefordert werden (z. B. über Vertragsstrafen oder Sicherheiten).
• Die Gemeinde kann den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben.

Auf der Bezirkssportanlage Emst an der Hasleyer Straße war der Bau eines neuen Kunstrasenplatzes vorgesehen. Dadurch konnte auf dem bisherigen Sportplatzbereich sowie einer angrenzenden Brachfläche ein Wohngebiet entwickelt werden.

Ziel des Bebauungsplans war es, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen und die Innenentwicklung der Stadt Hagen zu stärken. Dabei waren unterschiedliche Wohnformen – von Einfamilien- und Doppelhäusern bis hin zu Mehrfamilienhäusern geplant.

Zum Zeitpunkt der Planungen war die Darstellung der Fläche im Flächennutzungsplan (FNP) noch „Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung „Sportlichen Zwecken dienende Anlagen“. Aus diesem Grund musste der FNP parallel zum Bebauungsplan ebenfalls geändert werden.

Nach den ersten Planungsüberlegungen wurde der förmliche Aufstellungsbeschluss herbeigeführt. Zu diesem Zweck erstellte die Verwaltung eine Vorlage in der die Ziele des Bebauungsplanverfahrens beschrieben wurden. Konkrete Aussagen zu den Inhalten der Planung mussten allerdings zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegen.

Mit dem grundsätzlichen Beschluss zur Einleitung des Bebauungsplanes wurde auch der Geltungsbereich des Planes festgelegt und als Bestandteil des Beschlusses festgehalten (siehe Einleitungsplan).

Der Beschluss wird öffentlich im Amtsblatt bekannt gegeben.

Das neue Wohngebiet sollte sich durch eine vielfältige Bebauungsstruktur auszeichnen.

In einem städtebaulichen Entwurf wurden die Planungsüberlegungen auf die Fläche übertragen. Entlang der Lohestraße und am Emster Marktplatz wurden Mehrfamilienhäuser geplant, die den Platz städtebaulich fassen und Raum für ergänzende Nutzungen wie kleine Läden oder Gastronomie im Erdgeschoss ermöglichen. Doppelhäuser und Einfamilienhäuser mit unterschiedlichen Grundstücksgrößen sollten den Wohnungsmix ergänzen. Ein öffentlicher Spielplatz sowie neue Fußwegeverbindungen verbessern die Aufenthaltsqualität und vernetzen das Gebiet mit den angrenzenden Wohnbereichen.

Zur bestmöglichen städtebaulichen Entwicklung wurden unterschiedliche Bebauungsvarianten entwickelt. Dies dient dazu, für ein Plangebiet unterschiedliche städtebauliche Lösungsansätze zu erarbeiten und miteinander zu vergleichen. Dabei werden z.B. verschiedene Anordnungen von Bebauung, Erschließung, Freiflächen oder Nutzungen untersucht und bewertet. Auf dieser Grundlage kann die geeignetste Lösung für die weitere Planung ausgewählt werden.

In den beiden dargestellten Varianten wurden unterschiedliche Anordnungen der Bebauung und Freiflächen geprüft. Die linke Variante sieht eine dichtere Bebauung mit einem größeren Platzbereich vor. Die rechte Variante ordnet die Gebäude etwas aufgelockerter an, schafft mehr Grün- und Wegeflächen zwischen den Baukörpern und verkleinert dafür den zentralen Platzbereich.

Diese Überlegungen wurden schließlich in einer Bürgerbeteiligung vorgestellt:

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB dient der frühen Information der Bürger über die "allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung". Die Inhalte der Beteiligung sind das generelle Plankonzept und unterschiedliche Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes in Betracht kommen.

Für die frühzeitige Beteiligung kann eine Bürgerversammlung, nach Möglichkeit abends, die in der Umgebung des Plangebietes stattfindet, durchgeführt werden. Alternativ kann die Beteiligung auch online stattfinden. Bei einfachen Verfahren kann auf eine Bürgerversammlung verzichtet werden.

Darüber hinaus kann die Öffentlichkeit über einen Zeitraum von zwei bis vier Wochen die Unterlagen im Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung einsehen.

Bei beiden Beteiligungsmöglichkeiten werden die Termine auf der Website der Stadt Hagen bekanntgegeben. Alle Interessierten erhalten die Gelegenheit sich über den Bebauungsplan zu informieren sowie Stellungnahmen abzugeben.

Im Bebauungsplanverfahren "Im langen Lohe" wurden im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung sowohl eine Bürgerversammlung als auch ein Aushang der Pläne im Rathaus und eine Veröffentlichung im Internet durchgeführt. Von der Veranstaltung wurde ein ausführliches Protokoll erstellt. Alle eingegangenen Stellungnahmen wurden dokumentiert und mit einem Verfahrenshinweis versehen.

Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange dient neben der Unterrichtung der Behörden/TÖBs auch der Ermittlung des erforderlichen Umfanges und Detaillierungsgrades im Rahmen der Umweltprüfung (sog. Scoping); d.h. die Behörden äußern welcher Untersuchungsbedarf für welches Umweltmedium (Luft, Wasser, Boden etc.) aus ihrer Sicht besteht.

Nach den ganzen inhaltlichen Vorarbeiten wird die Variante für die Entwicklung des Gebietes gewählt, die nach objektiven Kriterien alle Ansprüche und Anforderungen am besten erfüllt. Auf Grundlage dieser Variante wird der Bebauungsplanentwurf (Festsetzungsplan) und die entsprechende Begründung erarbeitet.

Nach Fertigstellung der Planunterlagen, der Begründung (evtl. einem Umweltbericht) und Auswertung der Gutachten wird die entsprechende Ratsvorlage zum Beschluss in den politischen Gremien erarbeitet. Durch den Beschluss des Rates der Stadt Hagen wird der Bebauungsplan als Entwurf beschlossen und die Verwaltung mit der Durchführung der Öffentlichen Auslegung beauftragt. Nach dem aktuellen BauGB wird nur noch eine Auslegung im Internet vorgeschrieben. Die klassische Auslegung der gedruckten Unterlagen ist ein zusätzliches Angebot der Stadt Hagen.

Hat der Rat der Stadt Hagen nach eingehender Beratung die Beschlüsse entsprechend der Vorlage gefasst, werden diese im Amtsblatt bekannt gemacht. In dieser Veröffentlichung wird auch über Ort und Dauer der Öffentlichen Auslegung informiert.

In dieser Zeit können sich alle Bürgerinnen und Bürger über die Planungen informieren, Fragen stellen und ihre Stellungnahmen abgeben.

Parallel zu dieser Beteiligung der Öffentlichkeit wird nach § 4 Abs. 2 BauGB die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB) durchgeführt. Dieser Verfahrensschritt dient der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials.

Unter Angabe der entsprechenden Vorlagen-Nr. sind alle Vorlagen und Satzungsbeschlüsse im Bürgerinformationssystem ALLRIS einsehbar.

Die eingegangenen Stellungnahmen von Bürgern und öffentlichen Stellen werden gesichtet und inhaltlich geprüft. Jeder einzelne Anregungs- und Kritikpunkt wird bearbeitet und daraufhin untersucht, ob und in welcher Form er in den Bebauungsplan oder die Begründung einfließen kann.

Die Abwägung ist ein zentraler Kernbestandteil der Bauleitplanung. Dabei sind die berührten öffentlichen und privaten Belange zu ermitteln, zu bewerten und gerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen. Dies bedeutet auch, nachvollziehbar zu begründen, warum Anregungen übernommen, angepasst oder aus fachlichen bzw. rechtlichen Gründen nicht berücksichtigt werden können.

Der Abschluss des Planverfahrens ist der Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB. Mit diesem Beschluss entscheidet der Rat der Stadt Hagen auf Grundlage der Verwaltungsvorlage abschließend über die Inhalte des Bebauungsplans und über die im Verfahren eingegangen Stellungnahmen im Abwägungsprozess.

Mit dem Satzungsbeschluss wird der Bebauungsplan als Satzung beschlossen. Nach der anschließenden öffentlichen Bekanntmachung tritt er in Kraft und wird rechtsverbindlich.

In dem beschriebenen Beispiel sind Bestandteile dieses Beschlusses:

• der Bebauungsplan,
• die Begründung zum Bebauungsplan,
• der Landschaftspflegerischer Begleitplan,
• das Lärmgutachten
• sowie ein Auszug aus dem Altlastengutachten.

In § 10 BauGB ist der weitere Umgang mit dem Bebauungsplan als Satzung geregelt. Der Beschluss des Rates ist öffentlich bekannt zu machen und auch dieser Beschluss wird im Amtsblatt der Stadt Hagen veröffentlicht. Außerdem ist in dieser Bekanntmachung daraufhin hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Mit der Bekanntmachung wird der Bebauungsplan rechtsverbindlich.

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